Aktuality

21.10.2013 Aktualizace disparitéru za rok 2012
Ke stažení je nyní aktuální verze SW nadstavby Disparitér zahrnující aktualizace ukazatelů finanční dostupnosti bydlení za rok 2012.

5.8.2013 Aktualizace ke zmapování regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení pro rok 2012
Aktualizována data o vývoji regionálních rozdílů ve finanční dostupnosti bydlení za rok 2012.

11.9.2012 Aktualizace ke zmapování regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení pro rok 2011
Aktualizována data o vývoji regionálních rozdílů ve finanční dostupnosti bydlení za rok 2011.

29.5.2012 Hodnocení projektu

Průběh řešení, zpracování a zejména výsledky projektu byly hodnoceny dvěma nezávislými oponenty a Hodnotící komisí poskytovatele, tj. Ministerstva pro místní rozvoj. Níže uvádíme vyjádření jednotlivých oponentů i Hodnotící komise. Projekt byl hodnocen jako "V - vynikající výsledky projektu".

28.5.2012 Housing Restitution and Privatisation: Both Catalysts and Obstacles to the Formation of Private Rental Housing in the Czech Republic and Estonia
V recenzovaném časopise International Journal of Housing Policy vyšel článek autorů M. Luxe, A. Kährik a P. Sunegy vztahující se k řešení projektu.

6.4.2012 Bytová politika - teorie a inovace pro praxi
Na začátku dubna 2012 vyšla v Sociologickém nakladatelství (SLON) publikace "Bytová politika - teorie a inovace pro praxi". Editory publikace jsou M. Lux a T. Kostelecký, autory jednotlivých kapitoly byli zástupci členů všech řešitelských pracovišť, která se podílela na řešení projektu "Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit".

30.3.2012 Reforma bytové politiky v ČR: návrh a výsledky simulací
Začátkem roku 2012 vyšla publikace typu policy paper autorů P. Sunegy, R. Jahody, T. Kosteleckého, M. Luxe a K. Báťi.

29.1.2012 Prognózování celkové potřeby bytů v současných podmínkách ekonomické recese
Na konci roku 2011 vyšla publikace typu policy paper autorů M. Polednika a M. Hadlače z Institutu regionálních informací, s.r.o.

22.1.2012 Certifikovaná metodika "Bezbariérové užívání staveb"
Dne 17. 1. 2012 byla Ústavem územního rozvoje v Brně certifikována metodika "Bezbariérové užívání staveb - metodika k vyhlášce č.398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb" autorky R. Zdařilové z Vysoké školy báňské - Technické univerzity Ostrava.

19.1.2012 Pasportizace v kontextu udržitelného managementu obecního domovního a bytového fondu
V rámci aktivity s názvem "Opatření ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení pro skupiny domácností nejvíce zasažených hospodářskou krizí" vyšel policy paper s názvem Pasportizace v kontextu udržitelného managementu obecního domovního a bytového fondu, autorem je J. Česelský z VŠB-TU Ostrava. 

8.1.2012 Metodika přístupného prostředí bytového fondu - CELOŽIVOTNÍ BYDLENÍ
Dne 21. 12. 2011 byla Ústavem územního rozvoje v Brně certifikována "Metodika přístupného prostředí bytového fondu" autorky R. Zdařilové z Vysoké školy báňské - Technické univerzity Ostrava.

29.12.2011 Zvyšování kvalifikace a rekvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu
Dne 3. 11. 2011 byla Ústavem územního rozvoje v Brně certifikována metodika "Zvyšování kvalifikace a rekvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu" autorů F. Kudy, J. Česelského a V. Koudely z Vysoké školy báňské - Technické univerzity Ostrava.

Anketa

Zhodnocení obsahové náplně stránek
Považujete informace prezentované na těchto stránkách za srozumitelné a přehledné?

Celkem hlasovalo 13049
Archiv anket

Moderní nástroje sociálního bydlení pro mladé rodiny jako nepřímá podpora růstu porodnosti

Hlavním smyslem nástrojů by mělo být odstranění stávajících bariér vyplývajících ze segmentace nájemního bydlení do "privilegovaného" (rozsáhle chráněného) a ‚neprivilegovaného‘ (téměř nechráněného) nájemního bydlení. Vzhledem k deregulaci nájemného je možné očekávat razantní ústup z původních privilegií, přičemž právní úprava zatím nepřináší žádný jiný efektivní systém nové a trhu bližší formy ochrany nájemníků (minimální délka uzavření nájemní smlouvy, růst nájemného v průběhu trvání nájmu). Cílem navrhovaných nástrojů by tak mělo být zachovat prioritu tržního řešení a výpomoci širší rodiny při zajištění bydlení, avšak z důvodu výše zmíněných dysfunkcí pomoci stabilizovat nájemní vztahy - tj. podpořit uzavírání nájemních smluv se soukromými pronajímateli za nižší než tržní nájemné, a to na relativně dlouhé období (umožňující založení rodiny dříve než po případném vstupu do vlastního bydlení) a s jasně stanoveným vývojem nájemného v průběhu tohoto období (posílení jistoty ohledně výdajů na bydlení).

Úpravy stávajícího příspěvku na bydlení

První nástroj, nástroj centrální bytové politiky, spočívá pouze v následujících úpravách stávajícího příspěvku na bydlení:

  • maximální (normativní) náklady na bydlení by měly reflektovat skutečné regionální rozdíly v úrovni tržního nájemného a zejména by měly reflektovat i samotnou existenci vyššího tržního (neregulovaného) nájemného u soukromě pronajímaných bytů. Velká část mladých lidí nemá možnost dědit ‚privilegia‘ v oblasti bydlení od svých rodičů či prarodičů, a proto si pronajímají nájemní byty v tržním nájemním sektoru. Uvedeným opatřením dojde k lepšímu zacílení podpory domácnostem mladých nájemníků, kterým se dosud žádné podpory nedostává;
  • normativní míra zatížení (koeficient, kterým se násobí rozhodný příjem rodiny) by měla být odstupňována podle věku žadatele a zejména pak podle počtu nezaopatřených členů domácnosti (pro jednotlivce do 25 let by byla výše koeficientu vyšší, jelikož by příspěvek předpokládal spolubydlení; pro rodiny s dětmi by byla výše koeficientu naopak nižší, odstupňovaná podle počtu nezaopatřených dětí). Tato změna by vedla k efektivnějšímu zacílení příspěvku na vícedětné domácnosti, tedy domácnosti více ohrožené nedostupností bydlení a sociálním vyloučením;
  • příspěvek na bydlení by nemusel být vůbec poskytován vlastníkům bytů/domů, protože domácnosti vlastníků mají vzhledem ke svému majetku jiné postavení než domácnosti nájemníků (příspěvek je v mnoha vyspělých zemích poskytován pouze domácnostem žijícím v nájmu; v ČR mají domácnosti vlastníků po splacení hypotečního úvěru výrazně nižší výdaje na bydlení než nájemníci a jejich výši mohou také lépe než nájemníci přizpůsobit). Tato změna by nejen posílila efektivitu příspěvku, ale mohla by přinést výraznější veřejné úspory, a tak posílit zacílení příspěvku na pomoc jen těm domácnostem, které jsou skutečně ohroženy finanční nedostupností bydlení.

Cílená obecní garance

Druhým nástrojem, nástrojem lokální bytové politiky, je zavedení „cílené obecní garance“.

 

Tento nástroj se zdá být velmi efektivním lokálním nástrojem, protože nepředpokládá vysoké veřejné výdaje, neomezuje výběr mladých lidí na často nevyhovující obecní byty, nevede ke ghettizaci příjmově slabších rodin s dětmi v určitém bytovém fondu či lokalitě (prostorovému a sociálnímu vyloučení), je protržním řešením a nahrazuje neexistující legislativní ochranu nájemního bydlení. V rámci tohoto nástroje by obce poskytovaly garance splácení nájemného soukromým pronajímatelům; byty do programu i cílovou domácnost by vybíraly výhradně obce (soukromý pronajímatel by musel přijmout domácnost určenou obcí). Garance by obsahovala garanci splácení nájemného, garanci proti poškození bytu mimo běžné opotřebení a garanci nákladů spojených se soudní výpovědí. Poskytnutí garance by bylo vázáno na úroveň nájemného, délku nájmu a princip vývoje nájemného v průběhu nájemního poměru. Nájemní smlouva by byla uzavřena rovnou mezi soukromým pronajímatelem a cílovou domácností, přičemž soukromý pronajímatel i cílová domácnost by uzavřeli separátní unifikovanou dohodu o podmínkách poskytnutí garance s obcí. Jakkoliv by v rámci tohoto nástroje bylo poskytováno nájemní bydlení za nižší než tržní nájemné, nástroj sám o sobě souvisí spíše se stabilizací trvání nájemního poměru a jistotou snadné kalkulace budoucích výdajů na bydlení, než s finanční dostupností nájmu zajištěnou lépe novelizovaným příspěvkem na bydlení. Tento nástroj tak doplňuje centrální politiku příspěvku na bydlení. Soukromí pronajímatelé, kteří by se chtěli účastnit garančního programu, by museli souhlasit s následujícími podmínkami:

  • byt bude splňovat minimální kvalitativní požadavky sociálního bydlení stanovené zákonem a minimální kvalitativní požadavky pro bydlení rodin s dětmi stanovené obcí (zastupitelstvem, bytovým odborem);
  • výše nájemného bude nejméně o 10 % pod úrovní obvyklého tržního nájemného pro srovnatelný byt ve stejné lokalitě a nesmí převyšovat medián tržního nájemného v dané obci;
  • hodnocení úrovně a přiměřenosti nájemného, stejně jako fyzickou inspekci bytů, bude provádět komise pracovníků bytového odboru obce a na její doporučení bude zařazení bytů do programu schvalovat rada obce;
  • akceptace plného znění nájemní smlouvy předložené obcí, jež bude uzavřena mezi pronajímatelem a cílovou domácností, garantující cílové domácnosti: 1) dobu nájmu ejméně na 5 let; 2) změnu výše nájemného v budoucích letech pouze na základě obcí navrženého systému (fixní nájem, růst dle vývoje CPI vyhlašovaný ČSÚ, růst dle vývoje indexu cen stavebních prací vyhlašovaný ČSÚ); 3) udělení výpovědi ze strany pronajímatele pouze v důvodech taxativně vymezených v zákoně;
  • akceptace znění garanční smlouvy, jež bude uzavřena mezi pronajímatelem a obcí, stanovící vedle výše uvedených podmínek (znění nájemní smlouvy, kvalitativní standardy bytů, úroveň nájemného) též povinnost udělit na žádost obce výpověď z nájmu cílové domácnosti (nájemníkovi), jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě nebo nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. V takovém případě by pronajímatel mohl sice uplatnit u obce svou garanci, ale zároveň by byl povinen dát, jak mu dovoluje zákon, výpověď z nájmu, pokud obec nerozhodne v konkrétním případě jinak - při porušení tohoto ustanovení ze strany pronajímatele by obec mohla vypovědět povinnosti vycházející z poskytnutí garance;
  • umožnit cílové domácnosti nahlásit se v bytě k trvalému bydlení.

Cílovou domácnost by tvořily mladé sezdané páry bez dětí, mladé rodiny s dětmi, mladé kohabitující páry s dětmi či mladé kohabitující páry očekávající narození dítěte, jejichž příjem a majetek nepřekročí obcí určené limity, zejména pak neexistenci vlastního bydlení ze strany ani jednoho z partnerů (tímto testem by procházely domácnosti pouze jednou, a to při poskytnutí garance; dále by již majetkové a příjmové poměry zkoumány nebyly). Bezdětné páry by mohly žádat o zařazení do programu pouze jako sezdané; kohabitující páry pak pouze při očekávání narození dítěte (těhotenství partnerky). Minimální věk žadatele by byl 18 let, věk obou partnerů by přitom nesměl překročit 35 let; výběr žadatelů do programu by prováděla obec. Žadatel-domácnost by musela souhlasit s následujícími podmínkami:

  • obec má právo při uzavření nájemní smlouvy zkoumat její příjmové a majetkové poměry, které budou následně k datu zkoumání explicitně uvedeny ve smlouvě o poskytnutí garancí uzavřené mezi cílovou domácností a obcí, včetně uvedení sankcí v případě nepravdivé výpovědi (okamžité zrušení smlouvy, sankce a náhrada škody);
  • výběr bytu z nabídky pouze těch soukromých pronajímatelů, kteří jsou uvedeni v obecní  databázi a kteří se na základě již uzavřených smluv s obcí účastní garančního programu – nemůže si vybírat jakýkoliv byt zcela podle své vůle, ale nabídka bytů od soukromých pronajímatelů může být relativně široká;
  • pronajímatel a žadatel nejsou v žádném příbuzenském vztahu;
  • pokud nemají členové domácnosti trvalé bydliště v obci, pak by si na základě zařazení do programu museli trvalé bydliště přehlásit do příslušné obce;
  • akceptace znění nájemní smlouvy předložené obcí a smlouvy o poskytnutí obecní garance uzavřené s obcí. Smlouva o poskytnutí obecní garance bude obsahovat podmínky poskytnutí garance (příjmové a majetkové poměry, věk partnerů, bezdlužnost, kladné reference od dřívějších pronajímatelů) a ustanovení o formě úhrady dluhu za nájemné, dojde-li ke dluhu a případné výpovědi z nájmu.

Pronajímatelé i cílové domácnosti by byly registrovány obcí a cílové domácnosti by si mohly vybrat vhodného pronajímatele (nikoliv naopak). Cílovou domácností by nebyli mladí lidé/rodiny v akutní situaci bytové nouze, ale spíše ty domácnosti, které mají historii výdělečné činnosti a v okamžiku podání žádosti má alespoň jeden ze žadatelů trvalý pracovní poměr nebo je osobou samostatně výdělečně činnou s prokázanou historií výdělků doloženou kopií daňového přiznání za poslední dva roky. Jakkoliv se jedná o domácnosti, které si zejména z důvodu domácí péče o dítě jedním z rodičů nemohou dovolit pořízení vlastního bydlení, jejich příjmy spolu se sociálními transfery (včetně příspěvku na bydlení) dostačují na úhradu výdajů na nájemné v tržním nájemním bydlení. Nejedná se o domácnosti, které nemají dostatečnou kompetenci k udržení nájemního bydlení nebo domácnosti dlouhodobě nezaměstnaných; nejedná se v zásadě ani o domácnosti, kterým byla dříve dána výpověď z nájmu z důvodu neplacení nájemného nebo závažného porušení pravidel soužití, pokud neprošly tréninkovým bydlením k osvojení chybějících kompetencí a tato kompetence je stvrzena příslušnými sociálními pracovníky obce či angažovaných neziskových organizací.

 

Obce by se proti rizikům vyplývajícím z poskytnuté cílené garance (riziko neplacení nájemného, riziko škody na majetku pronajímatele a riziko soudních výloh souvisejících s výpovědí) pojistily v rámci nového komerčního pojistného produktu vyvinutého v součinnosti se státem. Obce by tak platily pojistné ve výši dle vlastních možností a vlastního rozhodnutí (celkové náklady by byly snadno kalkulovatelné); při pojistné události by však měla existovat určitá míra spoluúčasti, aby obce motivovala k odpovědnému poskytování garancí. V případě, že dojde ke dluhu na nájemném, uplatnil by pronajímatel nárok na škodu přímo u pojišťovny a obci by nevznikla, mimo stanovenou spoluúčast, žádná další škoda ani žádná další povinnost; v případě naplnění podmínek pro výpověď (dluh v zákonné výši) by pronajímatel na základě garanční smlouvy dal domácnosti výpověď (pokud by nájemník nenavrhl splátkový kalendář a obec by s ním souhlasila), využil zákonné možnosti zvláštního příjemce příspěvku na bydlení a musel se postarat o zákonné vystěhování domácnosti ve lhůtě do jednoho roku od výpovědi (delší lhůta by nebyla kryta z garance, aby nedošlo k úmyslnému prodlužování stavu ze strany pronajímatele).

7.4.2010